Note : Ce billet est le premier d'une série de deux à propos de notre recherche de nouveaux bureaux. Nous présentons ici l'étape de la recherche des bureaux, et nous vous parlerons un peu plus en détails des bureaux que nous avons trouvés dans un second billet.

Pourquoi déménager ?

Depuis plusieurs mois, nous avons senti une nette accélération dans la croissance de Simple IT : la sortie du Livre du Zéro et l'embauche de nos 2 premiers salariés en sont 2 exemples marquants. Maintenant, nous sommes une équipe de 6 personnes à plein temps, parfois 7 ou 8. Tout naturellement, nos locaux de Bourg-la-Reine commencent à poser un problème d'organisation.

Tour Eiffel

En effet, ceux-ci ne sont constitués que d'une grande pièce, appelée openspace dans le jargon, d'environ 40m². L'avantage est d'avoir une ouverture, une incitation du dialogue et au travail en équipe. L'inconvénient est également cette trop grande proximité. De nombreux problèmes se posent, principalement le bruit et la concentration des personnes. Marie et moi-même sommes régulièrement au téléphone avec des clients, des prospects, des fournisseurs, etc. Le fait d'être pendus au téléphone toute la journée, de l'entendre sonner constamment dérange forcément le reste de l'équipe. Il est très dur d'arriver à être productif lorsqu'il y a toujours quelqu'un qui parle d'autre chose à quelques mètres.

Pour résoudre ce problème et pour faire face au manque de place imminent dans nos bureaux, nous nous sommes mis à la recherche de nouveaux bureaux. Nous voulions une surface plus grande et découpée en plusieurs bureaux. Mathieu et moi habitant tous les deux à Paris, nous avons également souhaité rapprocher notre lieu de travail en choisissant un quartier central de Paris comme emplacement de notre futur siège social. C'est également un point très positif d'avoir une adresse parisienne (et non à Bourg-la-Reine, dont le nom fait sourire) pour l'image de marque auprès de nos fournisseurs et clients ainsi que pour l'accessibilité et les trajets domicile / travail de nos salariés et stagiaires.

La recherche

Depuis plusieurs semaines, je me suis donc attelé à la lourde tâche de recherche de bureaux sur Paris. J'ai donc contacté de nombreuses agences spécialisées dans l'immobilier d'entreprise. Il s'est avéré premièrement que les annonces en direct, c'est-à-dire sans passer par une agence, sont très rares. Nous nous sommes donc contraints à l'idée de devoir payer des frais d'agences. Après quelques explications de ce que nous recherchions, j'ai reçu des dizaines et des dizaines d'offres que j'ai du trier dans un premier temps. Généralement, le tri était facile car certaines annonces ne correspondaient pas à notre recherche, malgré le fait que j'avais donné nos critères... (prix trop cher, surface trop grande, trop petite, locaux trop éloignés du centre, etc.)

Puis, j'ai visité des dizaines et des dizaines de bureaux qui correspondaient, de près ou de loin, à nos critères. Là encore, jolie surprise parfois : j'ai eu l'occasion de visiter des bureaux absolument superbes en haut des Champs Elysées mais aussi des bureaux sans fenêtre, qui n'ont pas été rénovés depuis 20 ans !

Exemple de bureau visité, en piteux état

C'est curieux de voir une aussi grande différence dans la qualité des locaux mais c'est assez révélateur du marché de l'immobilier d'entreprise. Une petite explication s'impose.

Le marché de l'immobilier d'entreprise

Contre toute logique, un bureau coûte beaucoup plus cher à louer qu'un appartement résidentiel ! Pourtant me direz-vous, il n'y a pas de salle de bains, ni de cuisine, etc. Rarement plus que des pièces avec des murs, avec un ou deux WC. Et oui mais ce raisonnement omet un point très important : les entreprises sont des vaches à lait.

En d'autres termes, voici quelques détails de ce que coûte un bureau sur Paris :

  • de 250 à 500 € HT / m² / an
  • rajoutons de 15 à 60 € de charges / m² / an
  • la taxe bureaux sur Paris de 11,30 € / m² / an
  • la taxe foncière de 8,40 € / m² / an
  • les frais de rédaction du bail : 1 000 à 2 000 € HT
  • les frais d'état des lieux : 1 500 € HT
  • les honoraires de l'agence : 30 % du montant du loyer annuel
  • dépôt de garantie de 3 mois de loyer (en résidentiel, c'est un mois maximum, fixé par la loi)

Oui, il y a beaucoup de choses à payer dont la majorité est prise en charge par le propriétaire ou l'agence dans le cas du résidentiel. Un petit exemple ultra classique :

Bureaux moyens de 55m² sur Paris, 300 € de loyer + 30 € de charges :

  • Le loyer mensuel s'élève à (55 * (300 + 30 + 11,30 + 8,40)) / 12 = 1 602,80 € HT = 1 916,95 € TTC à payer par mois
  • La somme à payer à l'entrée dans les locaux est de 1 000 + 1 500 + 30 % * 55 * 300 = 7 450 € HT = 8 910,20 € TTC à payer en une fois au début
  • Enfin, le dépôt de garantie monte à 3 * 55 * 300 / 12 = 4 125 € HT = 4 933,50 € TTC

A titre de comparaison, un appartement T3 de 55m² :

  • Loyer mensuel : 1 350 € TTC
  • Honoraires : 1 250 € TTC
  • Dépôt de garantie : 1 250 € TTC

Enfin, le propriétaire de bureaux n'engage que très rarement des dépenses pour des travaux. Généralement, il laisse le locataire les faire pour lui, en échange de quelques mois de loyer gratuits. C'est ce qu'on appelle la franchise de loyer.

Le bon compromis

Avec nos moyens encore limités, comparés à d'autres sociétés, nous avons décidé de chercher la perle rare : les bureaux bien situés, pas trop chers, avec du cachet. Malheureusement, ces surfaces sont rares, voire n'existent pas. Un compromis s'est alors imposé de lui-même, celui-ci des bureaux bien situés, pas trop chers, avec du cachet mais en mauvais état.

Nous avons donc fait le pari de prendre en charge des travaux de rénovation. Les avantages sont multiples. Le loyer est bon marché et le propriétaire nous offre aussi plusieurs mois de loyers pour rénover les lieux. En plus, nous aménagerons les pièces à nos envies, exactement comme nous le souhaitons. Le seul inconvénient est la gestion des travaux, les factures d'entrepreneurs qui gonflent, les délais qui dérapent...

Le prochain billet présentera les bureaux que nous avons choisi ainsi que la partie "travaux" de l'aventure. D'ici là, il faut s'activer : il ne reste plus qu'un mois et demi avant notre déménagement !